1
2
3

PRAVNI NASVETI

Kako pravilno odstopiti od najemne pogodbe za poslovni prostor zaradi neplačevanja najemnine?

Kaj je IZVRŠNICA?

Kako pravilno odstopiti od najemne pogodbe za poslovni prostor zaradi neplačevanja najemnine?

Najemnika, ki je v zamudi s plačilom najemnine, je potrebno najprej pisno opomniti na neplačane obveznosti in zahtevati, da jih nemudoma ali v določenem roku plača. V opominu je potrebno natančno navesti izvor dolga in njegovo višino, zato je opominu najbolje priložiti izpis odprtih postavk s seznamom in višino neplačanih zapadlih obveznost najemnin. Zakon sicer ne določa, da mora biti opomin pisen, vendar je obstoj opomina in njegovo vsebino najlažje dokazati z materialnim dokazom kot je pisna listina. V tem primeru je najlažje dokazovati tudi, da je najemnik opomin dejansko prejel. Pisni opomin se lahko pošlje po pošti s priporočeno poštno pošiljko s povratnico, po faxu ali po e-pošti (v tem primeru mora biti vklopljena funkcija o potrditvi prejema faxa ali e-pošte).

Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe šele v dveh mesecih od dne, ko najemnik prejme opomin. Zato je tudi pomembno, da se prejem opomina oz. datum prejema lahko dokaže z ustreznim dokazom (npr. s poštno povratnico).

Od najemne pogodbe se odstopa z vložitvijo pisnega odstopa od najemne pogodbe in zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov pri pristojnem sodišču. Ker gre za sodni postopek, v katerem je potrebno poznavanje procesnih in materialnih predpisov, priporočamo sodelovanje odvetnika. Številnim ugovorom najemnika, ki »udarijo« na plan v sodnem postopku, pa se da izogniti ali jim odvzeti pravno težo z ustreznimi določbami najemne pogodbe.

Kaj je IZVRŠNICA?

Izvršnica je nov instrument za zavarovanje in izterjavo obveznosti med gospodarskimi subjekti (samostojnimi podjetniki, gospodarskimi družbami in drugimi osebami, ki se ukvarjajo z gospodarsko dejavnostjo) in javnimi organi (organi države in lokalnih skupnosti, javnimi zavodi, javnimi agencijami, javnimi skladi in drugimi osebami javnega prava).

Izvršnica je pisna izjava dolžnika z zakonsko predpisano vsebino, na kateri je podpis dolžnika notarsko ali upravno overjen.

Dolžnik se z izvršnico zavezuje, da bo upniku v določenem roku plačal določen denarni znesek, ki ga dolguje upniku iz naslova njune medsebojne pogodbe. Če dolžnik svoje obveznosti do upnika ob zapadlosti ne izpolni, upnik lahko na podlagi izvršnice dolgovani denarni znesek izterja neposredno pri banki, kjer ima dolžnik odprt svoj transakcijski račun ali račune. Izterjava poteka z rubežem denarnih sredstev, ki jih ima dolžnik v tistem trenutku na svojem transakcijskem računu ali računih. Rok za predložitev izvršnice banki je tri leta od zapadlosti dolžnikove obveznosti iz izvršnice.

Izvršnice ni dovoljeno prenašati dalje na drugega upnika ali dolžnika. Izvršnice se lahko izdajajo od 28. 7. 2012 dalje, pri bankah pa se lahko vnovčujejo šele od 28. 10. 2012 dalje.

Izvršnica je torej institut zavarovanja in izterjave, saj dolžnik z njeno izročitvijo upniku omogoči, da v primeru neplačila izterja dolgovano obveznost neposredno pri banki, kjer ima dolžnik odprt transakcijski račun. To dolžnika sili k pravočasni in popolni izpolnitvi obveznosti. Gre za zavarovanje, ki temelji na močnem zaupanju pogodbenih strank, saj je banka izvršnico ob predložitvi dolžna izvršiti ne glede na to, ali je dolžnik obveznost do upnika že poplačal ali ne. Banka tega ne preverja, prav tako ne, ali obveznost iz izvršnice res izvira iz pogodbe med dolžnikom in upnikom. Pogoj za poplačilo obveznosti iz izvršnice pa je seveda obstoj dolžnikovih denarnih sredstev na transakcijskem računu pri banki. Če denarnih sredstev na transakcijskem računu dolžnik nima ali če ima denarna sredstva predhodno blokirana s strani sodišča ali drugega državnega organa, potem izterjava s pomočjo izvršnice ne bo uspešna oz. bo uspešna postopno. V tem primeru bo moral upnik poiskati drugo premoženje dolžnika in sprožiti izvršilni postopek pred sodiščem.

NAZAJ

t: +386 (0)40 246 012, e: info@opmz.si